Mediazione immobiliare e diritto alla provvigione

Quando l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione e quando invece non gli spetta?

Partiamo dalla definizione di agente immobiliare: “è un operatore del mercato immobiliare che, lavorando alle dipendenze di una agenzia immobiliare o in proprio (con una propria struttura o ufficio in franchising), fornisce un servizio volto a favorire la conclusione di contratti di compravendita o di locazione immobiliare”.
 
La figura del mediatore immobiliare è disciplinata dal nostro Codice civile (negli articoli dal 1754 al 1765) e l’esercizio di questa professione presuppone che la persona che la esercita sia in possesso di determinati requisiti, così come la maturazione del compenso che ne deriva è correlata all’effettiva conclusione dell’affare, che deve avvenire appunto tramite la sua mediazione.
Il compenso dell’agente o mediatore immobiliare è costituito da una parte fissa più una variabile, la cosiddetta provvigione, che può variare in percentuale seconda delle zone, dell’ampiezza del territorio seguito, dell’esperienza del mediatore e del numero di contratti conclusi.
 
Nell’articolo 1754 del Codice civile il legislatore parla del mediatore come colui che “mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare” e non a caso utilizza un termine generico che può includere qualunque operazione economica dalla cui conclusione possa scaturire il “diritto alla provvigione”.
 

Quando il mediatore ha diritto alla provvigione?

A tale domanda ha risposto in modo particolare qualche anno fa la Corte d’Appello di Lecce, che in una sentenza del 2016 (n. 688 del 28 giugno 2016)  ha chiarito i casi in cui all’agente immobiliare è dovuta la provvigione: “Il diritto del mediatore sorge quando la conclusione dell’affare – la compravendita di una casa – è conseguenza di un’opera svolta dallo stesso, senza che sia necessario un suo intervento in tutte le fasi della trattativa”.
Nello specifico, questa sentenza afferma che la provvigione è dovuta all’agente anche nel caso in cui una casa acquistata per tramite del mediatore non sia destinata al cliente stesso con cui egli ha svolto la trattativa, ma a terzi (nel caso specifico si trattava di un appartamento acquistato dal genitore per il figlio).
 
Ciò che conta non sono tanto le modalità con cui si svolge la trattativa, ma il risultato economico che ne deriva per le parti, ovvero la “conclusione dell’affare”.
Già le sentenze n. 25851/2014 e n. 4758/2012 della Corte di Cassazione stabilivano che l’accordo finale non deve per forza corrispondere in ogni aspetto a quanto stabilito durante la fase di trattativa. 
 
Perché il professionista possa vantare il suo diritto al compenso, è necessario che sussistano determinate condizioni, prima fra tutte l’obbligo di iscrizione al Rea o al Registro delle Imprese. Per poter esercitare l’attività di mediazione è obbligatorio presentare una dichiarazione di inizio attività alla Camera di Commercio, la quale, dopo aver verificato l’esistenza dei requisiti, procede all’iscrizione nel Registro delle Imprese, se l’attività è esercitata in forma di impresa, oppure nel Repertorio delle notizie economiche e amministrative (Rea) nel caso di attività svolta da un professionista.
 
Il secondo aspetto è che la trattativa immobiliare si sia conclusa grazie all’intervento dell’agente, quindi occorre capire se senza di lui l’affare non sarebbe stato concluso. Nel caso in cui fra le parti venga stipulato un valido contratto preliminare, il diritto alla provvigione del mediatore esiste a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo.
 

Quando viene meno il diritto al compenso del mediatore?

Il mediatore non può vantare alcun diritto al compenso quando non è iscritto al Rea o al Registro delle Imprese; se l’affare non è stato concluso grazie al suo intervento o se le parti, inizialmente messe in contatto dal mediatore, non arrivano alla conclusione della trattativa.
Inoltre, il mediatore che esercita attività immobiliare senza essere iscritto non potrà vantare alcun diritto alla provvigione e nel caso in cui il professionista percepisca la provvigione, senza essere iscritto, sarà obbligato a restituirla alle parti e a pagare una sanzione.
 
Concludendo, la giurisprudenza rimarca che il diritto del mediatore al compenso è collegato in via principale all’effettiva utilità del suo intervento professionale e alla presenza dei requisiti previsti dalla legge; anche il lavoro di ricerca e consulenza dà diritto alla provvigione, purché sia effettivamente condotto dallo stesso agente immobiliare e che il servizio offerto dal mediatore rappresenti un valore per entrambe le parti. 
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